“El sector no es la primera vez que ha tenido una coyuntura, esto le permitió reaccionar de forma rápida durante la pandemia para mitigar el impacto que esta podría generar a largo plazo”, comentó Juanita Reyes, gerente comercial de Colliers.
Bogotá D.C., mayo 2022 Son más de 23 años de operación en Colombia, lo que ha permitido que la compañía evidencie la evolución del mercado inmobiliario corporativo, desde el momento en que terminaba la crisis de 1999, subsiguiente a ciclos de expansión y recesión en las dos últimas dos décadas. Son varios los momentos coyunturales que ha vivido el sector, pero aun así y según Reyes “no era posible anticipar el efecto que dejaría en pandemia en el mercado, pero, el sector ha reaccionado de forma positiva, permitiendo de esta forma tomar acciones que se verán reflejadas a largo plazo”.
Las medidas implementadas por los propietarios y fondos inmobiliarios, tales como la renegociación de contratos y otros alivios financieros, resultaron en ajustes de renta y periodos de gracia en los casos más críticos. Esto llevó a que las tasas de disponibilidad en el mercado inmobiliario colombiano, se encuentren en un rango relativamente positivo acorde a los estándares internacionales. Esto se evidencia en la tasa de disponibilidad nacional del 10,96% en Oficinas, 7,24% en Industrial y 6,91% en Retail (Centro Comerciales), datos que han sido revelados gracias a los diferentes estudios de la compañía. ”Debemos tener en cuenta que a esto se le suma la medida de las constructoras de dilatar las fechas de entrega sin abandonar sus proyectos, mantenido un ingreso cauteloso de inventario en estos mercados en Colombia” comentó la gerente comercial de Colliers en Colombia.
Lo anterior, permitió que el mercado no se detuviera totalmente y que se pudiera reactivar paulatinamente, una vez se dio reapertura la actividad comercial después de los confinamientos; además, se ha identificado una rápida reacción por parte de las administraciones de los parques industriales, edificios corporativos y centros comerciales, para ajustar las tarifas de administración, mantener la operación y la conservación de estos activos a pesar de no tener los mismos niveles de ocupación. Demostrando así, como estas diferentes medidas tomadas fueron oportunas a pesar de la incertidumbre, esto generó un mercado que hoy tiene un comportamiento activo y aún genera oportunidades en los diferentes segmentos, dependiendo del tipo de producto y demanda.
Otro de los factores que generaron incidencia en la toma de decisiones, fue el acceso a la información; algo que en nuestro mercado ha sido un reto, al no contar con un sistema integral de información de transacciones inmobiliarias y propiedades disponibles que cubra toda la oferta, como existe en otros países. Aún con estos retos, Colliers ha logrado ser una fuente de captación y análisis de información del mercado desde el inicio de su operación; dejando a disposición esta data para permitir monitorear el impacto que se iba teniendo con los cambios generados durante la coyuntura. Dicha data ha servido de base para múltiples propietarios y usuarios en sus procesos de renegociación de contratos y compraventas a nivel nacional, agregó Juanita “con lo anterior es importante resaltar que el acceso a la información de mercado se convierte en un elemento clave a la hora de tomar decisiones, en esos momentos de incertidumbre”.
No todo fue negativo, algo que fue muy positivo fue la aceleración en temas de modernización de los modelos logísticos y de producción, la reducción en los tiempos de respuesta del e-commerce y un fortalecimiento de los modelos como última milla. En Retail, se evidenció una respuesta rápida a los cierres en el comercio, encontrando modelos de negocio nuevos para llegar a sus consumidores y no parar su operación.
También, se vio como un nuevo mix de oferta en retail, en sectores que presentaban poca rotación y disponibilidad, nuevos emprendimientos, marcas y restaurantes. En el segmento oficinas se identificaron cambios en las prioridades de los usuarios, dando un mayor interés en las instalaciones y especificaciones que ofrecen los edificios corporativos y una mayor prioridad en contar con áreas flexibles que permitan y motiven la colaboración de sus equipos. Otros modelos anteriormente no tan comunes de arrendamiento de espacios temporales e integrales ofrecieron y ofrecen soluciones a los usuarios que se enfrentaron a los cambios del mercado. En Colombia, es interesante resaltar como en varias ciudades con mercados representativos en el sector industrial, oficinas y retail, la dinámica no solo se concentraba en Bogotá. Aunque la capital proporciona la mayor parte del inventario en esos tres segmentos, podemos ver ejemplos como Medellín que representa el 19% del inventario total nacional de oficinas, un 27% del inventario total nacional de retail y Barranquilla un 18% del inventario total de Industrial.
Si se hace un zoom en los mercados por ciudad hoy por hoy Bogotá cuenta con el 71% del inventario total de oficinas a nivel nacional, con una demanda que sigue creciendo a pesar de los cambios en el modelo de trabajo tradicional, dando paso al sistema virtual e híbrido. Con una reactivación latente desde el segundo semestre del 2021, que aún continua hoy. Lógicamente generalizar un mercado tan amplio como Bogotá puede ser arriesgado, pero se encuentra actualmente con unos niveles de tasa de disponibilidad que tiende a bajar, aún con el ingreso de inventario de nueva oferta que se tenía represada durante la pandemia. Esto muestra un comportamiento de recuperación y activación de la demanda. El enfoque sobre la “experiencia” de los trabajadores en los espacios de oficinas tiene hoy un mayor protagonismo, dando relevancia a temas como la sostenibilidad, wellness, tiempos de desplazamiento, acceso, flexibilidad e innovación.
En cuanto al mercado industrial en la capital colombiana, se resalta que su inventario equivale al 59% del total a nivel nacional, con una dinámica sobresaliente en el 2021, en especial durante el último trimestre del año inmediatamente anterior, con una absorción alta generada por empresas que buscan mejorar y expandir sus operaciones, en bodegas industriales diseñadas para atender sus necesidades específicas de operación y volver más eficientes las mismas. En el primer trimestre del 2022 registra una tasa de disponibilidad 8,85% y mantiene una absorción positiva frente al mismo trimestre del año anterior. Con estos datos vemos como este sector aún mantiene una alta demanda en el transcurso de 2022 y un comportamiento positivo, sin embargo, se estima que tendrá una desaceleración en su crecimiento frente al comportamiento que vimos en el segundo semestre del 2021.
Medellín, presenta una actividad a destacar en el sector de oficinas, con la absorción neta de oficinas más alta a nivel nacional en el primer trimestre de 2022. El inventario de oficinas que ha ingresado en los últimos años ofrece Edificios con altas especificaciones acorde a los estándares y tendencias globales y se evidencia la evolución de este mercado en los últimos años, con un incremento del tamaño promedio de espacio por empresa. Su mercado industrial igualmente evidencia un comportamiento activo, aunque su absorción bajó frente al año pasado, esto se debe a la moderada disponibilidad de producto construido en los corredores que presentan mayor demanda, pero existe un nivel considerable de nueva demanda en Medellín.
Barranquilla, es un ejemplo para resaltar, considerando su capacidad de salir de una alta sobreoferta (alrededor del 28% en oficinas) y encontrar una oportunidad al consolidar a la ciudad como destino para las empresas nearshoring, ante la coyuntura global que trajo la pandemia. Así lograron llegar a unos niveles positivos de absorción, bajando la tasa de disponibilidad en los segmentos de oficinas e industrial. Este comportamiento no es aislado y se ve relacionado con la dinámica en el sector industrial en esta ciudad, que igualmente mostró una alta actividad en el año 2021. Sin embargo, a inicios del 2022 se ha desacelerado, debido a la falta de producto disponible para ocupar, pero existe un nivel considerable de nueva oferta como en el caso de Medellín.
Cali, presenta una dinámica sobresaliente en el mercado industrial, con una reactivación contundente en el año 2021, llegando a subir considerablemente su absorción, generando una baja en la tasa de disponibilidad (1,47% en el Q1 del 2022), ofreciendo precios competitivos frente a las demás ciudades, fuerza laboral capacitada para atender operaciones de BPO’s y Call Centers. Lo anterior, podría tener un impacto positivo en el mercado de oficinas, como se dio en otras ciudades. Cali tendría la oferta disponible de inmuebles industriales más baja a nivel nacional (9,016m2), pero al igual que Medellín y Barranquilla, tendría un volumen considerable de nueva oferta en curso para ingresar en los próximos años.
Otras ciudades intermedias como Pereira, Bucaramanga, Villavicencio y Cartagena marcan una huella importante en las transacciones de inversión a nivel nacional, con un 18,49% en la composición geográfica de los portafolios. De tal manera que vemos como estas ciudades intermedias incrementan cada vez más participación en los portafolios de inmuebles de los fondos inmobiliarios que buscan diversificar el riesgo.
En las diferentes ciudades de Colombia vemos la generación de nuevos productos inmobiliarios innovadores, con especificaciones más altas, desarrollados con un enfoque en la experiencia, con mejores mix, más flexibles y con operaciones sostenibles. Son estos, los que se destacan en sus resultados de absorción, ya que atienden una demanda insatisfecha que anteriormente no se había considerado.
Fuente de redaccion colliers